Una recente sentenza di merito ha quantificato il danno da perdita di chance sulla base della differenza tra l’importo del Superbonus e quello, inferiore, delle detrazioni fiscali alternative disponibili a causa dell’inadempimento dell’appaltatore.

Il Superbonus e il contesto delle controversie

L’introduzione del Superbonus ha rappresentato un significativo impulso per il settore edile, incentivando numerosi proprietari immobiliari a realizzare interventi agevolati con la maxi-detrazione fiscale. Tuttavia, non tutte le imprese coinvolte si sono comportate in modo corretto, con molte che, promettendo risultati eccezionali, hanno poi abbandonato i committenti, causando conseguenze economiche significative.

In tali circostanze, i committenti spesso si trovano costretti a ricorrere a nuovi appaltatori per completare i lavori. Questo, tuttavia, comporta frequentemente una perdita parziale o totale delle agevolazioni fiscali originariamente previste, in particolare quando i termini per il Superbonus sono già scaduti o le aliquote sono state ridotte.

Il danno da perdita di chance e il risarcimento

In ambito giuridico, la perdita di chance non è considerata una mera aspettativa, ma una concreta possibilità di ottenere un beneficio, economicamente valutabile e dunque risarcibile in caso di inadempimento. Lo ha ribadito il Tribunale di Pordenone con una sentenza del 25 ottobre 2023, accogliendo il ricorso di due committenti danneggiati dal comportamento negligente di un’impresa appaltatrice.

I fatti del caso

I ricorrenti, comproprietari di un immobile, avevano stipulato un contratto con un’impresa edile per la realizzazione di interventi agevolati con il Superbonus al 110% tramite sconto in fattura e cessione del credito. L’impresa, assumendo il ruolo di General Contractor, si era impegnata a completare i lavori entro i termini previsti. Tuttavia, dopo ripetuti solleciti e diffide formali, gli interventi non venivano avviati, impedendo ai committenti di accedere alle agevolazioni.

Tentativi successivi di affidare i lavori ad altre imprese non ebbero successo, portando alla perdita della possibilità di beneficiare del Superbonus al 110%.

La decisione del Tribunale

Il giudice ha riconosciuto la responsabilità dell’impresa per il danno subito dai committenti, qualificandolo come perdita di chance. Nella sentenza si sottolinea che la chance, intesa come “seria e consistente possibilità” di ottenere un vantaggio fiscale, è giuridicamente ed economicamente valutabile e risarcibile anche se non concretamente certa.

Il Tribunale, richiamando la giurisprudenza della Cassazione (sentenza n. 24050/2023), ha evidenziato che la perdita di chance non richiede necessariamente la prova della probabilità concreta di conseguire il beneficio, purché sia dimostrata la possibilità reale di accedervi.

La quantificazione del danno

Il risarcimento è stato calcolato considerando la differenza tra l’importo del Superbonus al 110% e quello delle agevolazioni alternative (ad esempio il Bonus Ristrutturazioni). Il giudice ha pertanto condannato l’impresa a risarcire la perdita economica subita dai committenti.

Il ruolo cruciale delle prove

Un elemento determinante per il successo in questo tipo di controversie è la prova. La sentenza di Pordenone rappresenta un esempio positivo di tutela per il committente, ma non tutte le decisioni giurisprudenziali sono favorevoli. Ad esempio, il Tribunale di Roma, con sentenza del 4 luglio 2024, ha respinto una domanda simile a causa della mancanza di prove sufficienti da parte della ricorrente, la quale non aveva dimostrato né la proprietà dell’immobile né la sussistenza dei requisiti per accedere al Superbonus.

Conclusioni e consigli pratici

La giurisprudenza in tema di perdita di chance legata al Superbonus è in evoluzione, ma alcuni principi sono ormai consolidati:

1. La chance deve essere seria e consistente: Non è necessario provare che il risultato sperato fosse garantito, ma occorre dimostrare che fosse una possibilità reale.
2. Prove dettagliate: È fondamentale documentare ogni aspetto della vicenda, dai contratti alle comunicazioni con l’appaltatore, nonché i requisiti per accedere alle agevolazioni fiscali.

In caso di controversie, è essenziale rivolgersi a professionisti esperti in diritto dell’edilizia per costruire un impianto probatorio solido e valutare le possibilità di successo. Le sentenze finora emesse dimostrano che i committenti possono ottenere giustizia, ma solo se adeguatamente preparati a sostenere le proprie ragioni davanti al giudice.

Redazione SDPALT

L’incompiutezza di numerosi cantieri avviati nell’ambito del Superbonus 110% rappresenta oggi una delle problematiche più rilevanti nel settore dell’edilizia. Il blocco dei lavori, spesso causato da difficoltà economiche delle imprese, da irregolarità nei pagamenti o da problematiche burocratiche, pone i committenti in una situazione di incertezza giuridica e operativa. In questo contesto, l’Accertamento Tecnico Preventivo (ATP) disciplinato dall’art. 696 c.p.c. assume un ruolo fondamentale per cristallizzare lo stato dei lavori e consentire una ripresa efficace dell’intervento edilizio.

L’importanza dell’ATP per la cristallizzazione dello stato dei lavori

L’Accertamento Tecnico Preventivo consente di ottenere una perizia giudiziale che fotografa in modo preciso lo stato di avanzamento dei lavori, le opere eseguite, le eventuali difformità e i vizi dell’opera. Questo strumento si rivela essenziale per determinare con certezza la percentuale di lavori effettivamente realizzati e, soprattutto, per certificare il blocco del cantiere, aspetto cruciale per avviare eventuali azioni legali o per la ripresa delle opere con un nuovo operatore economico.

Molti committenti trascurano l’importanza dell’ATP, rischiando di compromettere la propria tutela giuridica. L’assenza di una cristallizzazione formale dello stato dell’opera può rendere più difficile:

• Dimostrare l’inadempimento dell’impresa affidataria, elemento essenziale per una risoluzione contrattuale fondata e per l’eventuale richiesta di risarcimento danni;
• Chiarire i diritti e gli obblighi delle parti coinvolte, specialmente nel caso di controversie sui pagamenti o sulle difformità costruttive;
• Permettere la ripresa dei lavori con una nuova impresa, che senza una relazione tecnica ufficiale potrebbe incontrare difficoltà nell’assumersi la responsabilità di un cantiere incompleto e privo di una precisa delimitazione giuridica dello stato dei lavori.

L’ATP come strumento per tutelare il committente

L’ATP non è solo una misura tecnica, ma anche un potente strumento giuridico per tutelare il committente. Infatti:

• Rappresenta una prova preventiva che può essere utilizzata in sede giudiziaria per dimostrare le responsabilità dell’impresa appaltatrice;
• Evita contestazioni successive sull’effettiva realizzazione delle opere, riducendo il rischio di richieste di pagamento ingiustificate da parte dell’impresa;
• Consente di quantificare con esattezza il valore dell’opera realizzata, agevolando il subentro di un’altra impresa senza il rischio di doppie fatturazioni o richieste indebite.

Conclusioni

Il ricorso all’ATP ex art. 696 c.p.c. rappresenta un passaggio strategico per i committenti che si trovano di fronte a un cantiere Superbonus incompleto. Senza una chiara certificazione dello stato dei lavori, il progetto rischia di restare bloccato in una situazione di incertezza, con gravi conseguenze economiche e giuridiche per i soggetti coinvolti. La tempestiva attivazione di un ATP consente non solo di tutelare il committente nei confronti della prima impresa affidataria, ma anche di creare le condizioni per una ripresa ordinata e legittima dei lavori con un nuovo operatore.

Alla luce di queste considerazioni, chiunque si trovi in una situazione di stallo nel proprio cantiere Superbonus dovrebbe valutare con attenzione l’opportunità di attivare un ATP, coinvolgendo un legale esperto in edilizia e diritto delle costruzioni per garantire il massimo livello di tutela.

Redazione SDPALT

L’Associazione Nazionale Costruttori Edili (ANCE) ha pubblicato un approfondito dossier che sintetizza le principali novità introdotte in materia di bonus edilizi e agevolazioni fiscali per il 2025, alla luce delle disposizioni contenute nella Legge di Bilancio 2025 (Legge 30 dicembre 2024, n. 207).

Le novità normative nel comparto edilizio

La Legge n. 207/2024 apporta modifiche significative, seppur limitate nel numero, con impatti rilevanti sul settore edilizio.

Tra le misure principali figurano:

• La proroga di alcuni bonus edilizi con contestuale rimodulazione delle aliquote e dei limiti di spesa.
• L’introduzione di un tetto massimo alle detrazioni fiscali.
• Nuove disposizioni rivolte a privati, lavoratori e imprese.

Il dossier ANCE: un riepilogo organico

Il dossier, intitolato “Misure fiscali d’interesse per il settore delle costruzioni e dell’immobiliare”, fornisce un quadro dettagliato delle modifiche, con particolare attenzione ai seguenti aspetti:

1. Proroga e rimodulazione dei bonus edilizi (art. 1, commi 54-56, Legge n. 207/2024).
2. Introduzione di limiti alle detrazioni fiscali (art. 1, comma 10, Legge n. 207/2024).
3. Misure specifiche per privati e lavoratori.
4. Disposizioni dedicate alle imprese del settore.

Bonus edilizi: Aliquote e limiti di spesa

Riepilogo delle principali agevolazioni

Secondo quanto riportato da ANCE, i bonus edilizi sono stati prorogati fino al 2027, con una contestuale riduzione delle aliquote e dei limiti di spesa per i contribuenti con redditi superiori a € 75.000. Di seguito lo schema sintetico:

Superbonus

A partire dal 2025, il Superbonus sarà accessibile con un’aliquota del 65%, riservata a chi:

• Abbia presentato la CILAS e, in caso di lavori condominiali, adottato la delibera di approvazione entro il 15 ottobre 2024.
• Abbia richiesto il titolo abilitativo per demolizione e ricostruzione entro la medesima data.

Inoltre, la detrazione per spese sostenute nel 2023, già spettante con aliquote al 110% o 90%, potrà essere ripartita in 10 anni tramite un’istanza irrevocabile presentata entro il termine di dichiarazione dei redditi 2024.

Bonus barriere architettoniche

Rimane confermata la detrazione del 75% per interventi di abbattimento delle barriere architettoniche effettuati fino al 2025. Le opere ammissibili comprendono interventi su scale, rampe, ascensori, servoscala e piattaforme elevatrici in edifici esistenti.

Opzioni alternative: le condizioni di utilizzo nel 2025

L’ANCE evidenzia come le opzioni alternative per la cessione del credito e lo sconto in fattura, disciplinate dall’art. 121 del Decreto Rilancio, siano state limitate a specifiche condizioni, tra cui:

• Aliquota al 65% per condomini e persone fisiche proprietarie o comproprietarie, con CILAS presentata entro il 17 febbraio 2023 e spese documentate entro il 30 marzo 2024.
• Aliquota al 110% per zone terremotate, con CILAS o istanza presentate entro il 30 marzo 2024.

Per le ONLUS sanitarie e non sanitarie, restano in vigore le disposizioni precedenti, previa verifica della costituzione entro il 17 febbraio 2023 e delibera dei lavori ove necessario.

Redazione SDPALT